Runtuhnya kepemilikan rumah baru-baru ini dari krisis keuangan tahun 2008 telah membuat banyak orang bertanya-tanya apa yang terjadi di masa depan untuk tingkat kepemilikan rumah. Beberapa berpendapat bahwa itu “tidak bisa lebih buruk” daripada yang kita lihat selama beberapa tahun terakhir, dan bahwa pemulihan sedang mendekati. Menanggapi pandangan ini, kami ingin membahas sejarah singkat kepemilikan rumah di Amerika Serikat. Kami akan melakukan ini dengan membandingkan tingkat dari setiap dekade sejak Depresi Hebat dan kemajuan hingga ekonomi kita saat ini.
• 1930: 47,8%
o Setelah kejatuhan pasar saham 1929, kepemilikan Jenis Penyusun Pajak berada sedikit di bawah 50% rumah tangga AS. Depresi Hebat belum dimulai dengan sungguh-sungguh, dan banyak pemilik rumah memiliki pinjaman jangka pendek pada rumah mereka.
• 1940: 43,6%
o Setelah Depresi Hebat menghancurkan ekonomi AS melalui kontraksi moneter, meningkatkan hambatan perdagangan, meningkatkan regulasi, dan meningkatkan pajak, kepemilikan rumah turun menjadi 43,6%. Ini mempercepat pembentukan badan pemerintah untuk memastikan pinjaman hipotek jangka panjang untuk membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau.
• 1950: 55.0%
o Perluasan program hipotek pemerintah, dikombinasikan dengan meningkatnya tingkat kemakmuran secara signifikan meningkatkan tingkat kepemilikan rumah.
• 1960: 62.1%
o Tingkat kemakmuran yang tinggi pada tahun 1950 menghasilkan tingkat kepemilikan yang lebih tinggi pada tahun 1960.
• 1970: 64.2%
o Pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan suku bunga jasa konsultan pajak yang relatif rendah terus memberikan tekanan pada tingkat kepemilikan rumah selama tahun 1960-an.
• 1980: 65,6%
o Inflasi selama tahun 1970-an menghasilkan keuntungan besar bagi orang-orang yang membeli dengan suku bunga rendah selama awal dekade dan melihat nilai rumah mereka meningkat karena pengaruh uang tambahan yang beredar di seluruh perekonomian.
• 1990: 63,9%
o Tingginya suku bunga yang diperlukan untuk mengekang inflasi dikombinasikan dengan perubahan undang-undang perpajakan yang membatasi kesukaan real estat mengakibatkan berkurangnya kepemilikan rumah pada tahun 1990.
• 2000: 67,4%
o Penekanan baru pada kepemilikan rumah untuk individu berpenghasilan rendah dan etnis minoritas mendorong berkembangnya peraturan pemerintah yang ditargetkan untuk membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau dengan menurunkan standar untuk penerimaan pinjaman dan mengurangi uang muka yang diperlukan.
• 2010: 66,9%
o Setelah memuncak pada 69,0% pada tahun 2004, tingkat kepemilikan rumah AS menurun pertama karena kenaikan harga dan kedua karena krisis keuangan 2008 yang secara dramatis memperketat ketersediaan kredit bagi calon peminjam.
Sejarah ini meninggalkan kita dengan pertanyaan alami tentang apa yang akan terjadi selama enam hingga sepuluh tahun ke depan. Sangat sulit untuk memprediksi masa depan, tetapi ada beberapa faktor kunci yang kami sangat yakin akan mendorong pasar perumahan di masa depan. Faktor-faktor ini akan menjadi sumber kekayaan bagi sebagian orang dan sumber kehancuran bagi orang lain.
1. Tingkat kepemilikan rumah akan terus menurun
Sebuah. Sulit untuk mengatakan dengan tepat seberapa rendah tingkat kepemilikan akan terjadi, atau berapa lama, tetapi dapat dipastikan bahwa fundamental ekonomi tidak membenarkan tingkat kepemilikan rumah saat ini. Kami memperkirakan secara konservatif bahwa tingkat kepemilikan rumah setidaknya akan turun ke tingkat sekitar 64% di mana ia bertahan dari tahun 1985 hingga 1994.
2. Populasi akan terus meningkat
Sebuah. Populasi AS telah meningkat pada tingkat tahunan sebesar 1,1% selama 50 tahun terakhir. Ini melambat menjadi 0,93% dari tahun 2000 hingga 2010, tetapi masih sangat sangat positif. Kami percaya bahwa laju peningkatan populasi akan melambat seiring waktu karena jumlah rata-rata anak per rumah tangga menurun. Namun, kedatangan imigrasi, memperpanjang masa hidup, dan pertumbuhan populasi normal akan memastikan bahwa lintasan populasi tetap sangat positif.
3. Jumlah rumah tangga akan terus meningkat
Sebuah. Dari 1980 hingga 2010, tingkat pertumbuhan populasi telah 1,04% per tahun. Namun, tingkat pertumbuhan jumlah rumah tangga adalah 1,20% per tahun. Alasan terputusnya tingkat pertumbuhan ini adalah karena ukuran rata-rata rumah tangga menurun. Beberapa di antaranya karena ukuran keluarga yang lebih kecil, beberapa karena perceraian, dan beberapa karena tingkat yang lebih tinggi dari keluarga orang tua tunggal. Mungkin saja pertumbuhan rumah tangga di masa depan mundur kembali ke tingkat pertumbuhan populasi, atau bahkan turun di bawah ketika orang-orang pindah kembali dengan orang tua atau menyewa kamar kepada penyewa. Namun, dapat dipastikan bahwa ada pertumbuhan bersih di depan untuk jumlah total rumah tangga AS.
4. Penurunan kepemilikan rumah dikombinasikan dengan peningkatan jumlah rumah tangga berarti peningkatan bersih dalam penyewa.
Sebuah. Pengamatan ini pada akhirnya datang ke aritmatika sederhana. Penurunan bersih dalam tingkat kepemilikan rumah dikombinasikan dengan peningkatan bersih dalam jumlah rumah tangga harus menghasilkan lebih banyak penyewa bersih.
Dengan mempertimbangkan empat pertimbangan ini, kami telah membangun sebuah model yang menurunkan tingkat kepemilikan rumah kembali ke 64% yang dialami dari tahun 1985 hingga 1994 pada tahun 2016. Selain itu, kami telah memodelkan peningkatan bersih dalam jumlah rumah tangga di tingkat tahunan yang sama seperti yang dialami dari 2005 hingga 2010. Hasil dari model perkiraan ini adalah perkiraan 5,1 juta penyewa baru pada tahun 2016. Diagram berikut menunjukkan bagaimana analisis ini berkembang, sambil melapisi enam tahap boom, bust, dan pemulihan di atas tren tingkat kepemilikan rumah.
Menanggapi perkiraan ini, adalah wajar bahwa banyak orang akan mengantisipasi percepatan dalam tren penggandaan, pindah dengan orang tua, dan metode pemotongan biaya lainnya. Jika jumlah total rumah tangga benar-benar flat hingga 2016, cukup mundur ke tingkat keseimbangan sebelumnya dari kepemilikan rumah akan menghasilkan peningkatan bersih 2,8 juta penyewa baru pada 2016.